En busca del metro cuadrado más caro

Fuente: elmundo.es - Date: 06-11-2015

  •   La superficie más preciada en venta llega a los 12.000 € en Serrano 7
  •   Los pisos de Canalejas llegarán a cotizar a 12.000 €/m², pero serán las casas de Antonio Maura 8 las que marcarán nueva cima: 13.000 €

Hace unas semanas, Juan Miguel Villar Mir, presidente de la corporación empresarial que impulsa el Complejo Canalejas en el corazón de Madrid, adelantó que este ambicioso proyecto inmobiliario albergará en su cara residencial las que serán las casas "más caras" de la capital. Estimó que el precio ("aún no fijado") de los futuros pisos de la llamada manzana de oro ascendería a unos 12.000 euros por metro cuadrado. EL MUNDO ha peinado el mercado y comprobado que existen o están planificados otros tres proyectos que cotizan o cotizarán a tan alto valor e incluso a más.

Se trata de la presente promoción en Serrano 7 (quedan dos pisos de tres dormitorios que ya estarían reservados) y los futuros proyectos en Antonio Maura 8 y José Abascal 48. En Serrano, el metro más preciado llega a 12.000 euros y en José Abascal (18 inmuebles) y Antonio Maura (sin definir) las superficies más prohibitivas saldrán a 11.900 y desde 13.000 euros, respectivamente, según Knight Frank, comercializadora de todos ellos.

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Estos tres residenciales, junto al Complejo Canalejas, son sólo la punta del iceberg del mercado prime. Este suplemento ha trazado el mapa del lujo residencial en la capital, encontrando hasta 19 pepitas de oro en forma de promociones de viviendas de obra nueva cuyo metro cuadrado cotiza por encima de los 5.000 euros [Ver gráfico superior]. Los valores más altos corresponden, por lo general, a los áticos.

Viendo estas desorbitadas cifras, se hace necesaria la pregunta de si estos proyectos tienen encaje en la ciudad. La respuesta de los analistas inmobiliarios es unánime: sí. Todos coinciden en destacar su gran punto fuerte: la situación privilegiada. Están (sobre todo, los más caros) en lo más selecto dentro de lo selecto, en la Milla de Oro o casi en la misma Puerta del Sol, donde la obra nueva es toda una utopía.

Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, además de la localización, alaba la gran calidad, el diseño y la excelente distribución de las viviendas (a veces a medida). "Knight Frank contempla que los mayores importes a corto plazo se sitúen entre los 12.000 y 13.000 euros por metro, pero podrían ser aún más altos a medio plazo", comenta, citando el solar de Juan Bravo 3. "Normalmente, estos proyectos son fruto de rehabilitaciones, con sus limitaciones, pero en Juan Bravo 3 no habrá condicionantes. Es una pieza (suelo) única y sus mejores viviendas superarán los 13.000 euros por metro. Será la referencia del mercado", pronostica.

Tarazona recuerda que la marca de 13.000 euros no supone un récord, ya que esta cotización se vio en 2007 en diversos proyectos en las calles de Salustiano Olózaga y Goya y frente al Retiro. A su parecer, es normal que ahora vuelvan a salir proyectos con esas tarifas por la ley de oferta y demanda. "El stock de este tipo de producto se reduce a menos de 200 unidades y hay compradores, y muchos", especifica. [Se agota la oferta de vivienda nueva en la Milla de Oro]

Del mismo desfase avisa Samuel Población, director nacional Residencial & Suelo de CBRE, al poner en valor el incremento de los precios del producto prime: "La disponibilidad de obra nueva en zonas de lujo es escasa frente a un elevado número de compradores, entre los que hay un alto porcentaje de latinoamericanos, así como familias adineradas españolas". Población matiza que es una demanda "cada vez más activa y exigente".

Ignacio Martínez, delegado de Promociones de Obra Nueva de Gilmar, da fe de esta elevada demanda en la promoción que comercializa su firma frente al Palacio Real, Home & Palace. "Tiene un buen ritmo de ventas, por lo que incluso sus promotores se están planteando subir ligeramente los precios", afirma. Lo más caro que comercializa Gilmar en este edificio es un ático de 165 metros con otros 120 de terraza por 1,8 millones de euros. "Es un producto calidad-precio muy optimo para el comprador", sostiene.

El comprador internacional ve esta oferta como una gran oportunidad para adquirir una vivienda en el centro de la ciudad y se alza como demanda clave.

Por otra parte, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, destaca el papel que está jugando la demanda extranjera, la que, en su opinión, da (en gran parte) sentido a estos proyectos. "Están enfocados a un comprador internacional pudiente, que ve la oportunidad de vivir en las mejores ubicaciones de Madrid y en edificios representativos", apunta. "Puede decirse incluso que hay un nuevo concepto de casa", comenta. Detalla que en esta nueva oferta se da más importancia a la zona de día, con una tendencia a integrar la cocina y salón, eliminando áreas de distribución y apostando por espacios diáfanos, techos altos y por la eficiencia energética.

Lejos de Londres o París

"Para la demanda foránea", añade Corral, "no es un disparate comprar a los precios actuales, y más si se mira a otras ciudades, donde los precios son muy superiores". Martínez ratifica esta realidad: "Si nos comparamos con otras capitales, como Londres o París, somos los más baratos". Población apunta a la causa: "El mercado español no tiene tan desarrollado el modelo residencial de lujo con extras (Branded Residences), con servicios de hotel cinco estrellas asociados a disfrutar por el dueño (Canalejas los tendrá)".

Justamente, Villar Mir ha relativizado la tarifa de 12.000 euros que tendrían los pisos de Canalejas mirando al exterior, recordando que en Londres desarrolla un proyecto similar que está vendiendo a 100.000 euros por metro. Eso sí, asegura que "en Madrid no llegaremos a eso". En este sentido, Tarazona puntualiza que la capital está lejos de París o Londres, donde el coste medio del metro ronda los 30.000 euros (en Madrid, 8.000-8.500 euros). Por ello, incide en que "el recorrido es claro porque hay muy poca oferta y una demanda bastante potente".

"Existe un recorrido relevante, pues se parte de precios base que para este tipo de compradores no son muy elevados. La diferencia ha de marcarla el proyecto, la calidad del producto y los servicios y amenities de la promoción", dice Población. Prevé que próximamente se verán precios de hasta 15.000 € por metro en los proyectos emblemáticos de Madrid, en el centro o en Alfonso XII (Retiro).

Martínez ha visitado recientemente uno de los iconos mundiales del lujo residencial: el One Hyde Park de Londres ("un caso de libro", según Tarazona, "porque empezó vendiéndose a 35.000-40.000 euros por metro"). "Las viviendas salen ahora a 100.000 euros por metro y se venden. Se paga, principalmente, la excelente ubicación", explica. E incorpora un factor extrainmobiliario: la distinción. "En estos proyectos, ya sea en Londres en París o en Madrid, la demanda paga el capricho y el reconocimiento de decir que vive en un conocido edificio", aclara.

Estas propiedades tienen el valor añadido de la distinción. 'La demanda paga el capricho y el reconocimiento de decir que vive en un edificio de prestigio'.

Martínez, de Gilmar, incluye el Complejo Canalejas y el Edificio España entre este tipo de producto que es toda una señal de poder. "En el futuro, decir que se reside en la Torre Wanda dará caché. Se trata de ediciones inmobiliarias únicas. Poner un producto muy caro atrae a una demanda muy exclusiva, pero que existe", indica. "Lo mismo pasa con los coches. Si un Ferrari costara 35.000 euros, las grandes fortunas no lo comprarían", asegura.

El actual escaparate de viviendas de lujo a estrenar en Madrid podría cambiar, y mucho, a corto y medio plazo. Tanto en características como en precios. Hay varios proyectos en gestación y todo apunta a que se situarán en lo alto del escalafón de la exclusividad. Entre estos, destacan los citados Juan Bravo 3 y Edificio España o Paseo de La Habana 75, envueltos en un gran hermetismo informativo. Los entendidos dan por hecho que pulverizarán, al igual que Antonio Maura 8, la cima de los 12.000 euros por metro cuadrado fijada por Villar Mir para Canalejas.

Madrid, en el mapa 'prime' del mundo

Según el informe sobre la evolución del coste de la vivienda prime elaborado por Knight Frank en 34 grandes capitales del mundo, Madrid ocupa el puesto decimotercero, con un incremento medio de los precios del 5,2% en el primer semestre de 2015 con respecto a 2014. Este porcentaje positivo está muy lejos de la revalorización registrada en Vancouver (Canadá), del 20,4%, pero por encima de Londres (1,3%) y Roma (0,3%). Sólo Mónaco (9,4%) arroja una apreciación mayor que la capital española en Europa. Incluso varias urbes europeas están en negativo: Zúrich (-5,1%), Ginebra (-3,7%) París (-2,1%) y Viena (-1,2%) .